2025/11/26

アパート経営は儲からない。家賃収入の罠とコスト地獄をAIが可視化した結果

実業

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「家賃収入で毎月安定」「不労所得」「将来の年金代わり」。

アパート経営を検索すると、こんな言葉が並ぶ。

だがAIは、数字と構造を冷静に解析した結果、まったく逆の結論に到達した。

アパート経営は、

働かずに稼げる資産ではなく、

固定費とリスクの塊であり、

構造的に儲かりづらく設計されているビジネスだ。

なぜか。

理由は「家賃収入」そのものにある。

この安定しているように見える収入こそが、もっとも危険な罠だった。

本当の構造をひとつずつ見ていく。

家賃収入は「固定」ではなく「逓減」する

家賃は上がらない。

むしろ都市部を除けば毎年じわじわ下がる。

人口減少、築古化、競合増加。

これらはオーナーの努力では止められず、

「家賃下落」は避けられないトレンドになっている。

しかし、支出は逆だ。

これらは上がる方向にしか動かない。

つまりアパート経営とは、

家賃（下降トレンド）
×
コスト（上昇トレンド）

の負け確率の高い構造ゲームになっている。

ここが最初の罠。

空室リスクは読めない。しかも「点ではなく線」で発生する

「空室が出ても1〜2ヶ月で埋まるでしょ？」

これは初心者が必ず誤解する点だ。

空室は「点」ではなく「線」で続く。

つまり埋まらない期間が予測できない。

そして、埋まらない期間の損失はそのまま手取りを消し飛ばす。

アパート経営は部屋がたくさんあるからリスクが分散するのではなく、

複数の空室が同時に起きることで一気に破綻する構造だ。

これはAIが強調していた、もっとも致命的なポイント。

大規模修繕は「避けられない」しかも想像の2倍かかる

屋根・外壁・給排水管。

劣化は必ず起きる。

問題は、

避けられないのに、

金額が読めないところ。

一般的に数百万〜数千万。

築20〜30年で重たい一撃がやってくる。

さらに物価高騰で、修繕費は年々上がっている。

家賃が下がり続ける中で、修繕費だけは膨らみ続ける。

これをAIは「構造的赤字ポイント」と呼んだ。

利回りの数字は広告用の幻である

表面利回り10％。

よく見る数字だ。

だがAIはすぐにこれを否定する。

実際にオーナーの手元に残るのは、

これらを引いた実質利回り（NOIベース）であり、

実際には 1〜3% が普通。

つまり、銀行に預けているのとほぼ同じレベル。

ほとんどリスクに見合っていない。

ここが、アパート経営が「副業勢」から撤退される理由だ。

この構造をAIに解析させると、1つの結論にたどり着く

「アパート経営は労働から逃れられない投資である」

これがAIの結論。

家賃収入は不労所得ではなく、

など、実態は「半分リアルビジネス」だ。

しかもこの労働に対して、

リターンがまったく見合っていない。

では、資金が働き続ける構造はどこにあるのか。

AIは構造的に儲かる投資を比較した

アパート経営の弱点は明確だった。

つまり逃げられない投資という構造。

では、逃げられる投資は？

AIが最適と判断した比較対象は「海外FX（XM）」だった。

理由は、

という、アパート経営とすべて逆の要素を持っているからだ。

その違いを表にまとめる。

アパート経営 vs 海外FX（XM）構造比較

項目	アパート経営	海外FX（XM）
収益構造	家賃依存（逓減）	戦略依存（拡張）
初期コスト	高い（物件・修繕費）	低い（無料口座＋ボーナス）
時間効率	低い（管理労働）	高い（24時間資金が働く）
自動化	不可	可能（EA・AI運用）
成長性	人口依存で下降	世界市場で拡張
撤退のしやすさ	困難（売却に時間）	容易（数秒）

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もちろん、XMが正解という話ではない。

ただ、固定資産型の投資を見るときに「逃げ道としての設計」を一つ知っておくと、判断が少しだけ楽になる。

結論：アパート経営は努力が報われない構造だった

家賃収入の安定性は幻想。

コストは上がり、家賃は下がり、空室は避けられず、修繕は重い。

アパート経営は、

「頑張っても儲からない仕組み」に組み込まれている。

もし資金が働く構造を求めるなら、

アパート経営とは真逆の設計を持つ投資が必要になる。

そのひとつが海外FX（XM）だ。

固定費なし、撤退自由、拡張性が高く、戦略がすべて。

AIがアパート経営の代替として最初に提示した理由がここにある。