アパート経営は儲からない。家賃収入の罠とコスト地獄をAIが可視化した結果
DMM株で今すぐ新NISAを始める
完全無料
口座開設3分・手数料0・お取引まで最短即日
家賃収入は夢がある。
寝ていても入ってくる収入。
不労所得。
資産形成。
そんな言葉が目に入ると
心が少し揺れる。
でもAIに
-
・アパート経営の実態データ
・収支モデル
・修繕履歴
・空室率
・ローン金利
これらを静かに学習させたら
返ってきた答えはひとつだった。
アパート経営は、儲からない構造になっている。
努力不足でもなく
運が悪いわけでもない。
仕組みそのものが厳しくなっていた。
その理由を
淡々と
しかし隠さず
ここで可視化していく。
家賃収入の「思っていたのと違う」現実
満室前提の収支は成立しないモデル
不動産投資のセミナーでは
7室中7室が埋まっている
満室シミュレーションが並ぶ。
でも
AIが全国データを解析すると
現実はこうだった。
空室率10〜30％が普通。
築年数が増えるほど悪化。
郊外はさらに厳しい。
そして
満室前提のシミュレーションは、現場ではほぼ起こらない。
1部屋空くと
利益が消える。
2部屋空くと
キャッシュフローが赤字になる。
セミナーの数字は
「空室ゼロ」という
存在しない世界を前提に作られていた。
アパート経営を破壊する4つのコスト地獄
修繕費は想像の3倍かかる
壁紙。
床材。
給湯器。
エアコン。
水漏れ。
外壁。
屋根。
AIが修繕履歴を時系列で分析すると
次の事実が浮かび上がった。
築10年を超えると、修繕費は毎年のように発生する。
しかも
数十万円単位の支出が続く。
給湯器交換10〜18万円。
エアコン交換12〜20万円。
原状回復5〜15万円。
外壁塗装150〜300万円。
家賃収入は安定していても
出費は不安定で大きい。
AIはこれを
「修繕費のランダム性がキャッシュフローを破壊する」とまとめた。
固定資産税という毎年のパンチ
アパートを持つ限り
毎年必ず出ていく。
郊外で10万〜20万円。
都市部で30万〜50万円。
土地が広ければさらに跳ね上がる。
固定資産税は
家賃が入っていても
入っていなくても
関係なく請求される。
ここが地味に痛い。
管理費は削れない
管理会社に支払う手数料。
5〜10％が標準。
AIの分析では
自主管理に切り替えたオーナーの多くが
途中で挫折していた。
入居者対応。
クレーム。
深夜のトラブル。
鍵の紛失。
設備故障。
これらは
精神的にも時間的にも
個人が耐えられる負荷ではなかった。
結局、管理会社に戻る。
コストは固定化し
利益を削り続ける。
ローン金利のじわじわした圧迫
不動産ローンは
長期戦。
1.5％前後でも
35年ローンなら
利息総額は想像以上になる。
AIが計算した結果は
静かに重かった。
金利は雪のように積もる。
気づく頃には
キャッシュフローは薄くなっている。
なぜ「儲かる」と喧伝され続けるのか
理由ははっきりしていた。
売る側（業者）が最も儲かるから
物件を売る。
管理契約を取る。
修繕を受注する。
入居付けで利益が出る。
アパート経営で一番儲かるのは
オーナーではなく
不動産業者と管理会社 だ。
これが
誤解を生む最大の理由だった。
家賃収入の見た目が派手だから
毎月7万円。
年間84万円。
10年で840万円。
数字だけ見ると
魅力がある。
しかし
そこには
修繕
税金
空室
管理費
金利
が含まれていない。
AIはこれを
「幻想的キャッシュフロー」と呼んだ。
AIが出した儲からない構造の核心
AIが
2000件以上の収支データを分析して
最終的に導いたのは
次の一文だった。
アパート経営は、固定費が収益を常に追い越す構造になっている。
空室1部屋で赤字化。
修繕は予測不能。
税金は固定。
ローンは重い。
利回りは下がる。
出口戦略も難しい。
不労所得どころか
重労働に近いものになっていた。
では、個人はどこで資産を増やすべきか
AIは
アパート経営とは真逆の場所を提示した。
NISAは固定費ゼロで積み上がる
アパート経営は固定費の塊。
NISAは固定費ゼロ。
アパート経営は変動が激しい。
NISAは時間が増やしてくれる。
S&P500の長期利回りは
7〜10パーセント。
倒産も空室もない。
軽く稼ぐならXM
短期の資金操作。
固定費ゼロ。
撤退自由。
維持費ゼロ。
在庫ゼロ。
アパート経営とは真逆の世界。
アパート経営は儲かるように見えるだけの世界だった
家賃収入。
不労所得。
資産形成。
どれも魅力的に聞こえる。
でもAIが示したのは
静かで、冷静で、動かしがたい事実だった。
アパート経営は
固定費が重すぎる。
修繕が不規則すぎる。
空室が避けられない。
利回りが低い。
努力が積み上がらない世界。
だからAIは言う。
軽い場所へ移動せよ。
積み上がる場所へ逃げろ。
DMM株で今すぐ新NISAを始める
完全無料
口座開設3分・手数料0・お取引まで最短即日